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1，城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一，由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平，与此同时，政府经济适用房，廉租房的建设无法满足这些住房需求，小产权房存在着大量现实的购买群。

2，擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行塘厦小产权房出售经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的，正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

3，农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集塘厦莲湖小产权房体土地支付的征地费用)，由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费，在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

对于小产权房在拆迁过程中能否获得拆迁安置赔偿，分为两种不同情况：。

(一)小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。

小房产权新政策由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效，在此情况下，应首先认定所涉小产权房的权人是属于农村集体经济组织，或者属于宅基地使用人，拆迁安置赔偿的利益，只能由权人即集体经济组织及其成员享有。

(二)小产权房是属于违法建筑。

对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和2018东莞塘厦小产权房超过批准期限的临时建筑，不予赔偿”的规定。

乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权，这种小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓小产权房的产权证也不是真正合法有效的产权证。

也就是说，小产权房不受法律保护，拆除很难获得赔偿，但并不是的得不到赔偿，能否获得赔偿以及如何赔偿要根据情况而定。

从我东莞塘厦村委小产权房国的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据，而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转，因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间，同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金，如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。

相关问答：

问：小产权房产生原因及过程?

答：什么是小产权房

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

法律属性

那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让?

首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

小产权和大产权

1、全部产权(大产权)

国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。

2、部分产权。(小产权)

根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调长久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。